HỦY GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT HỆ QUẢ PHÁP LÝ
Câu hỏi của người dân: Năm 2018, tôi mua thửa đất số 89 tại TP.HCM dự định cất nhà ở. Nhưng từ đó đến năm 2024 tôi cho A là họ hàng xa ở quê lên mượn đất để dựng nhà ở tạm. Đến nay khi muốn bán thửa đất này tôi phát hiện A đã tự ý kê khai và được cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất này. Tôi đã nộp đơn yêu cầu Tòa án hủy GCNQSDĐ đã cấp cho A. Ngày 18/9/2025, Tòa án cấp phúc thẩm đã ra quyết định hủy GCNQSDĐ đã được cấp cho A. Tuy nhiên trong bản án không có nội dung yêu cầu A trao trả lại thửa đất cho tôi. Chính vì thế hiện nay gia đình ông A vẫn sinh sống trên thửa đất này. Tôi phải làm gì để giành lại thửa đất này?
Luật sư tư vấn: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những giấy tờ pháp lý quan trọng nhất để xác lập và bảo vệ quyền của người sử dụng đất. Trên thực tế, nhiều tranh chấp đất đai có thể phát sinh do việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị cho là không đúng đối tượng, không đúng diện tích, không đúng nguồn gốc đất và làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người thứ ba. Từ đó dẫn tới hệ quả là bị Tòa án tuyên hủy GCNQSDĐ đã bị cấp sai. Tuy nhiên về hệ quả pháp lý của việc GCNQSDĐ bị hủy có được Tòa án giải quyết hay không là một vấn đề đáng lưu tâm.
Thu hồi hay hủy GCNQSDĐ?
Trong pháp luật Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai và hành chính, thuật ngữ thu hồi và hủy giấy chứng nhận rất dễ bị nhầm lẫn vì chúng đều dẫn đến kết quả là một văn bản/quyết định không còn giá trị pháp lý. Tuy nhiên, bản chất, thẩm quyền và lý do áp dụng của hai quy trình này lại hoàn toàn khác nhau. Thu hồi GCNQSDĐ có thể được hiểu là thủ tục mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu người sử dụng đất nộp lại phôi GCNQSDĐ. Và theo quy định tại khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024 (sau đây viết tắt là LĐĐ năm 2024), có 6 trường hợp GCNQSDĐ bị thu hồi. Còn hủy GCNQSDĐ theo quy định tại khoản 6 Điều 152 LĐĐ năm 2024 là thủ tục mà tuyên bố vô hiệu hóa hiệu lực pháp lý của GCN khi không thể thu hồi phôi GCNQSDĐ. Điểm khác biệt chính giữa hai thủ tục này là về quyền sử dụng của người dân vì trong một số trường hợp thu hồi GCNQSDĐ, người dân vẫn có thể được cấp lại GCNQSDĐ và khôi phục quyền sử dụng đất đối với cùng một thửa đất đó. Tuy nhiên đối với hủy GCNQSDĐ người dân không thể được cấp lại GCNQSDĐ và hoàn toàn không còn quyền sử dụng đối với thửa đất đó trừ khi được cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ mới. Ngay sau khi Quyết định hủy GCNQSDĐ được ban hành, thông tin này sẽ được cập nhật ngay lập tức vào Cơ sở dữ liệu đất đai Quốc gia và thông báo công khai trên cổng thông tin. Kể từ thời điểm đó, phôi GCN bị hủy sẽ hoàn toàn bị tước bỏ giá trị pháp lý; mọi giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp ngân hàng... liên quan đến tờ giấy này đều bị hệ thống công chứng và đăng ký biến động từ chối.
Hệ quả pháp lý của việc hủy GCNQSDĐ
Dưới góc độ pháp lý, hệ quả của việc hủy GCNQSDĐ không chỉ dừng lại ở việc hủy phôi giấy GCNQSDĐ mà nó kéo theo một chuỗi hệ lụy phức tạp ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sử dụng của người dân, các giao dịch dân sự liên quan và trách nhiệm của cơ quan nhà nước như: Làm chấm dứt hoặc thay đổi quyền của người dân đối với thửa đất bị hủy GCNQSDĐ; làm vô hiệu hoặc ảnh hưởng đến các giao dịch dân sự trước đó liên quan đến quyền sử dụng đất; Phát sinh nghĩa vụ khôi phục tình trạng ban đầu;...Bởi theo quy định của pháp luật đất đai, điều kiện để người dân có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất là phải có GCNQSDĐ trừ một số trường hợp ngoại lệ theo luật định. Và theo định nghĩa tại khoản 21 Điều 3 LĐĐ năm 2024 thì GCNQSDĐ “là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.” Chính vì thế, việc hủy GCNQSDĐ đồng nghĩa với việc tước đi quyền sử dụng đất của người dân và kéo theo các hậu quả pháp lý là khiến cho người dân mất khả năng thực hiện các quyền luật định đối với đất.
Khi nào thì Tòa án giải quyết hệ quả pháp lý của việc hủy GCNQSDĐ?
Thực tiễn xét xử cho thấy yêu cầu hủy GCNQSDĐ xuất hiện rất nhiều trong các bản án dân sự và hành chính. Tuy nhiên, về yêu cầu giải quyết hệ quả pháp lý việc GCNQSDĐ bị hủy vẫn là một vấn đề còn khá phức tạp đối với người dân. Bởi người dân cho rằng đó là những hệ quả tất yếu mà khi giải quyết tranh chấp, Tòa án phải xem xét và ra quyết định đồng thời với quyết định tuyên hủy GCNQSDĐ. Chính vì thế, có vụ việc người khởi kiện yêu cầu hủy GCNQSDĐ đồng thời giải quyết hệ quả pháp lý như buộc bị đơn trao trả phần đất đã bị cấp sai đối tượng, buộc bị đơn hoàn trả số tiền phát sinh từ việc khai thác quyền sử dụng đất,...Tuy nhiên cũng có những vụ tranh chấp mà khi nộp đơn khởi kiện, người khởi kiện chỉ đặt ra yêu cầu là hủy GCNQSDĐ mà không yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý. Nhưng khi thụ lý giải quyết vụ án, về nguyên tắc, Tòa án chỉ có thẩm quyền xem xét và giải quyết đối với những vấn đề được nêu trong đơn khởi kiện, việc vượt khỏi phạm vi này vi phạm quy định tại khoản 1 Điều 5 Bộ luật Tố tụng năm 2015: “Đương sự có quyền quyết định việc khởi kiện, yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự. Tòa án chỉ thụ lý giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó.” Vậy nên việc Tòa án xem xét giải quyết hệ quả pháp lý việc hủy GCNQSDĐ chỉ được thực hiện khi đương sự có yêu cầu khởi kiện về vấn đề này. Như trong Bản án số 10/2024/DS-ST ngày 23 tháng 1 năm 2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa, nguyên đơn là cụ C đã nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy GCNQSDĐ đã được cấp cho bị đơn và buộc bị đơn hoàn trả lại nguyên trạng thửa đất này. Chính vì thế, Tòa án có cơ sở để xem xét và giải quyết cả yêu cầu hủy GCNQSDĐ và hệ quả pháp lý. Cụ thể, Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của cụ C, tuyên hủy GCNQSDĐ được cấp cho bị đơn và buộc bị đơn hoàn trả lại nguyên trạng thửa đất này cho cụ C.
Người dân cần làm gì khi Tòa án không tuyên xử về việc giải quyết hệ quả pháp lý khi hủy GCNQSDĐ?
Trong vụ việc thực tiễn như trên, vì nguyên đơn khi nộp đơn khởi kiện chỉ yêu cầu về việc hủy GCNQSDĐ mà không có yêu cầu về việc giải quyết hệ quả pháp lý như yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận quyền sử dụng đất của mình và yêu cầu A hoàn trả lại nguyên trạng thửa đất. Vậy nên, Tòa án các cấp đã xét xử đúng phạm vi và không thể xem xét bất kỳ yêu cầu nào vượt quá phạm vi đơn khởi kiện. Trong trường hợp này, nguyên đơn cần kê khai và đăng ký GCNQSDĐ đối với thửa đất số 89 và tiến hành hòa giải về việc bên A phải trả đất cho mình. Nếu các bên không thỏa thuận được thì nguyên đơn có thể nộp đơn khởi kiện mới, yêu cầu Tòa án giải quyết về việc đòi lại tài sản, cụ thể là thửa đất khi này đã được cấp GCNQSDĐ cho đúng chủ thể có quyền.
Quá trình này khá phức tạp và tốn nhiều thời gian, dễ dẫn đến những tổn thất không đáng có trong quá trình xét xử nhiều lần vì đất là bất động sản có thể thay đổi giá trị sử dụng nhanh chóng theo thời gian. Vậy nên để hạn chế tối đa những thiệt hại này và tối ưu về mặt thời gian, người dân khi có phát sinh tranh chấp cần xác định rõ những vấn đề cần được giải quyết bằng quyết định của Tòa án để kịp thời nộp đơn khởi kiện với đầy đủ những yêu cầu này để bảo vệ tối đa quyền và lợi ích của chính mình.
Liên hệ Luật sư tư vấn:
Trên đây là những phân tích của Công ty Luật Tân Cảng về sự khác biệt giữa tên doanh nghiệp, tên thương mại và nhãn hiệu theo quy định của pháp luật hiện hành. Để được tư vấn cụ thể hơn về các vấn đề pháp lý liên quan, cũng như được giải đáp các thắc mắc, được hỗ trợ rà soát hồ sơ pháp lý, đánh giá chứng cứ và xây dựng phương án giải quyết phù hợp khi gặp phải các vướng mắc pháp lý tương tự, quý khách hàng có thể liên hệ với Công ty Luật Tân Cảng qua thông tin bên dưới. Với đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và nhiều kinh nghiệm, Công ty Luật Tân Cảng luôn sẵn sàng lắng nghe những khó khăn và đồng hành cùng quý khách hàng trong suốt quá trình bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Công ty Luật TNHH MTV Tân Cảng
Địa chỉ: Tầng 2, số 85, đường số 13, Khu dân cư Vạn Phúc 1, phường Hiệp Bình, TP. Hồ Chí Minh
Điện thoại: 0965 921 058
Email: luattancang@gmail.com
Website: luattancang.com
.