Câu hỏi của người dân: Tôi và ông A là chủ sử dụng hai thửa đất liền kề, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2025, ông A xây dựng hàng rào mới và dịch chuyển hàng rào sang phần đất thuộc quyền sử dụng của tôi với diện tích khoảng 15 m². Khi tôi yêu cầu trả lại phần diện tích đất này thì ông A cho rằng vị trí hàng rào mới được xây dựng đúng theo ranh giới thực tế đã tồn tại nhiều năm trước. Vậy trong trường hợp này tôi phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?
Luật sư tư vấn:
Tình huống nêu trên đã phản ánh một thực trạng rất phổ biến trong đời sống pháp lý về đất đai tại Việt Nam. Tranh chấp ranh giới giữa các thửa đất liền kề tuy thường chỉ liên quan đến vài chục mét vuông, nhưng lại có xu hướng kéo dài dai dẳng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không ít trường hợp làm rạn nứt nghiêm trọng quan hệ láng giềng vốn đã tồn tại nhiều năm giữa các bên.
Mâu thuẫn của việc này thường bùng phát từ những nguyên nhân tưởng chừng rất nhỏ như mốc giới không được xác định rõ ràng ngay từ đầu, hiện trạng sử dụng đất thực tế không khớp với hồ sơ địa chính, kết quả đo đạc qua nhiều thời kỳ có sự sai lệch, hoặc đơn giản là một bên tự ý mở rộng phạm vi sử dụng đất theo thời gian. Điều đáng lo ngại hơn là trong nhiều trường hợp, cả hai bên đều có căn cứ nhất định để cho rằng phần đất đang tranh chấp thuộc về mình, vì vậy mà tạo ra thế bế tắc khó tháo gỡ nếu không có sự can thiệp của cơ quan có thẩm quyền.
Bên cạnh đó, không ít người sử dụng đất vẫn đang nhầm lẫn giữa ba khái niệm hoàn toàn khác nhau: ranh giới thực tế đang tồn tại trên thực địa, mốc giới sử dụng đất được cắm theo kết quả đo đạc địa chính và ranh giới pháp lý được thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sự nhầm lẫn này chính là mảnh đất màu mỡ cho tranh chấp nảy sinh và kéo dài.
Vậy pháp luật hiện hành quy định như thế nào về việc xác định ranh giới thửa đất? Khi một bên tự ý dịch chuyển hàng rào sang phần đất của người khác, cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết và người bị lấn chiếm cần thực hiện những bước nào để đòi lại quyền lợi của mình?
Trong bài viết này, Công ty Luật Tân Cảng sẽ phân tích toàn diện các quy định pháp luật liên quan, làm rõ căn cứ xác định ranh giới đất hợp pháp và hướng dẫn cụ thể trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp nhằm giúp người sử dụng đất có đủ cơ sở pháp lý và hướng đi hiệu quả để bảo vệ quyền lợi của mình.
Một số vấn đề pháp lý liên quan đến tranh chấp ranh giới đất đai
Ranh giới thửa đất được hiểu như thế nào?
“1. Ranh giới thửa đất xác định như sau:
a) Ranh giới giữa các thửa đất liền kề được xác định theo đường phân chia phần đất giữa người sử dụng đất, người quản lý đất với nhau và được xác định theo quy định về ranh giới giữa các bất động sản của pháp luật dân sự;
b) Ranh giới thửa đất được xác định theo đường bao khép kín phần đất có cùng loại đất hoặc phần đất có đất ở gắn liền với loại đất khác của một người sử dụng đất hoặc của nhiều người có chung quyền sử dụng đất (đồng sử dụng) hoặc của một người quản lý đất. Trường hợp phần đất có nhiều loại đất khác nhau mà trong đó không có đất ở và phạm vi ranh giới từng loại đất không đủ điều kiện để hình thành thửa đất riêng thì ranh giới thửa đất xác định theo đường bao ngoài cùng của toàn bộ phần đất có các loại đất khác nhau đó.”
Căn cứ theo điểm a, b khoản 1 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, ranh giới thửa đất được xác định trên cơ sở đường phân chia quyền sử dụng đất giữa các chủ sử dụng đất liền kề và được xác định theo quy định của pháp luật dân sự về ranh giới giữa các bất động sản. Đối với từng thửa đất cụ thể, ranh giới được xác định theo đường bao khép kín của phần đất thuộc quyền sử dụng hoặc quyền quản lý hợp pháp của người sử dụng đất. Trường hợp trong cùng một thửa đất có nhiều loại đất khác nhau nhưng không đủ điều kiện để tách thành các thửa riêng thì ranh giới thửa đất được xác định theo đường bao ngoài cùng của toàn bộ diện tích đất đó.
Như vậy, có thể hiểu một cách đơn giản, ranh giới thửa đất chính là giới hạn pháp lý xác định phạm vi quyền sử dụng đất của mỗi chủ sử dụng đất đối với thửa đất của mình.
Căn cứ xác định ranh giới đất
Việc xác định ranh giới thửa đất phải thực hiện trước khi tiến hành đo đạc địa chính (lập mới, lập lại, bổ sung, chỉnh lý hoặc trích đo bản đồ địa chính) và là cơ sở quan trọng để giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai.
Thông thường, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét đồng thời nhiều nguồn tài liệu khác nhau, bao gồm:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: các thông tin thể hiện trên Giấy chứng nhận như sơ đồ thửa đất, tọa độ các đỉnh thửa và bảng liệt kê kích thước các cạnh ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban đầu của cả hai hộ giáp ranh sẽ được đối chiếu khi xác định ranh giới.
Hồ sơ địa chính và tài liệu đo đạc qua các thời kỳ: Các tài liệu như bản đồ địa chính, bản đồ giải thửa, sổ mục kê, sổ địa chính và các tài liệu đo đạc được cơ quan nhà nước lưu trữ là những chứng cứ quan trọng để xác định nguồn gốc và phạm vi sử dụng đất.
Hiện trạng sử dụng đất ổn định trên thực tế: những dấu hiệu vật chất đã tồn tại lâu dài như hàng rào, bờ bao, tường ngăn, hàng cây hoặc các công trình phân định ranh giới được các bên sử dụng đất thừa nhận trong suốt quá trình sử dụng cũng là căn cứ quan trọng để xem xét khi giải quyết tranh chấp.
Tranh chấp ranh giới đất đai được giải quyết như thế nào?
Theo Điều 236 Luật Đất đai năm 2024, khi phát sinh tranh chấp đất đai, các bên được khuyến khích tự hòa giải hoặc hòa giải thông qua cơ sở. Trường hợp không thể tự thỏa thuận được thì có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. Tùy thuộc vào hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất, thẩm quyền giải quyết được xác định như sau:
|
Hồ sơ pháp lý đã có
|
Cơ quan giải quyết
|
Phương thức giải quyết
|
|
Có sổ đỏ hoặc các loại giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất
|
Tòa án nhân dân
|
Giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự dựa trên hồ sơ địa chính và giấy tờ pháp lý.
|
|
Không có Sổ đỏ và không có giấy tờ
|
UBND có thẩm quyền hoặc Tòa án nhân dân
|
Người dân được chọn nộp đơn tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án.
|
Trong thực tế, đối với tranh chấp ranh giới đất giữa các hộ gia đình, cá nhân liền kề, thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã thường là bước đầu tiên cần thực hiện trước khi vụ việc được đưa đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tiếp theo.
Bình luận tình huống và hướng xử lý
Đối với tình huống nêu trên, việc ông A cho rằng hàng rào mới được xây dựng theo ranh giới thực tế đã tồn tại nhiều năm không đồng nghĩa với việc phần diện tích 15 m² đang tranh chấp đương nhiên thuộc quyền sử dụng của ông A. Để xác định chính xác ranh giới giữa hai thửa đất, cần tiến hành đối chiếu đồng thời Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các bên, hồ sơ địa chính, tài liệu đo đạc qua các thời kỳ và hiện trạng sử dụng đất thực tế.
Trong trường hợp cho rằng quyền sử dụng đất của mình bị xâm phạm, người sử dụng đất nên chủ động thu thập đầy đủ hồ sơ pháp lý liên quan, đồng thời đề nghị cơ quan chuyên môn tiến hành đo đạc, xác định lại ranh giới thửa đất. Nếu giữa các bên phát sinh tranh chấp, việc hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục cần thiết trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. Trường hợp hòa giải không thành và các bên đều đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người bị xâm phạm quyền lợi có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu xác định ranh giới đất hợp pháp, buộc chấm dứt hành vi lấn chiếm và khôi phục lại hiện trạng ban đầu nếu có căn cứ.
Kết luận
Tranh chấp ranh giới đất đai là loại tranh chấp thường gặp trong thực tiễn và thường xuất phát từ sự khác biệt giữa hiện trạng sử dụng đất với hồ sơ địa chính hoặc nhận thức khác nhau của các bên về mốc giới sử dụng đất. Để hạn chế những rủi ro pháp lý có thể phát sinh, người sử dụng đất cần lưu giữ đầy đủ hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất, thường xuyên kiểm tra mốc giới và kịp thời xử lý khi phát hiện dấu hiệu lấn chiếm. Khi xảy ra tranh chấp, các bên nên ưu tiên thương lượng, hòa giải nhằm tiết kiệm thời gian, chi phí và giữ gìn quan hệ láng giềng. Trường hợp không thể tự giải quyết, việc chủ động thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết sẽ giúp bảo vệ hiệu quả quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Liên hệ Luật sư tư vấn:
Trên đây là những phân tích của Công ty Luật Tân Cảng về vấn đề tranh chấp ranh giới đất đai. Để được tư vấn cụ thể hơn về các vấn đề pháp lý liên quan, cũng như được giải đáp các thắc mắc, được hỗ trợ rà soát hồ sơ pháp lý, đánh giá chứng cứ và xây dựng phương án giải quyết phù hợp khi gặp phải các vướng mắc pháp lý tương tự, quý khách hàng có thể liên hệ với Công ty Luật Tân Cảng qua thông tin bên dưới. Với đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và nhiều kinh nghiệm, Công ty Luật Tân Cảng luôn sẵn sàng lắng nghe những khó khăn và đồng hành cùng quý khách hàng trong suốt quá trình bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Công ty Luật TNHH MTV Tân Cảng
Địa chỉ: Tầng 2, số 85, đường số 13, Khu dân cư Vạn Phúc 1, phường Hiệp Bình, TP. Hồ Chí Minh
Điện thoại: 0965 921 058
Email: luattancang@gmail.com
Website: luattancang.com